Czy nieruchomość, na którą wzięliśmy kredyt frankowy może być wynajmowana?

KREDYT FRANKOWY A WYNAJEM MIESZKANIA – WĄTPLIWOŚCI

Frankowicze, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny we franku szwajcarskich często decydują się na wynajmowanie kredytowanych nieruchomości.

Powody są różne.

Jedni potrzebują większego mieszkania, drudzy przeprowadzają się do innej miejscowości, kolejni wynajmują w niej jedynie pokój innej osobie.

Jeszcze inni szukają dodatkowego źródła dochodu, by poradzić sobie z powszechną drożyzną.

Aktualnie mamy przecież do czynienia z wysoką inflacją. Najbliższe odczyty mogą pokazać nawet 19 %.

Masz zatem kredyt frankowy, Twoja umowa frankowa nie zabrania wynajmowania kredytowanej nieruchomości, a Ty zastanawiasz się czy możesz ją wynająć?

Czy taka sytuacja uniemożliwia nam skuteczne dochodzenie roszczeń z umowy frankowej w sądzie?

Przede wszystkim, jeżeli będziesz wynajmował nieruchomość zakupioną ze środków pochodzących z kredytu frankowego, to bank będzie podważał Twój status konsumenta.

Bank będzie twierdził, że celem kredytu nie było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, ani własnych potrzeb osobistych.

Cel kredytu frankowego był zarobkowy i inwestycyjny.

Na pewno chciałeś wziąć kredyt frankowy żeby wynająć mieszkanie i zarabiać.

KREDYT FRANKOWY A WYNAJEM MIESZKANIA – CO NA TO BANKI

Jakie konkretnie argumenty podnoszą banki w toku procesu o unieważnienie umowy frankowej? Co zarzucają frankowiczom? Jakie zarzuty stawiają w apelacjach?

Banki najczęściej podnoszą:

• „zbagatelizowanie przez Sąd istotnej i niekwestionowanej okoliczności, że obecnie kredytowana nieruchomość jest przez powoda wynajmowana, wobec czego środki z umowy nie zostały przeznaczone na zaspokojenie tylko osobistych potrzeb powoda, lecz na sfinansowanie inwestycji lokalowej.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – V Wydział Cywilny z dnia 16 lutego 2022 r., sygn. V ACa 744/21).
• „błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że fakt wynajmowania nieruchomości kredytowanej przez Bank nie powoduje przyjęcia, że Powód zawierając sporne Umowy nie działał jako konsument, podczas gdy Powód czerpał korzyści majątkowe z wynajmu jednego z mieszkań, a zatem Powód wykorzystał kredyty na cele niezwiązane z zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych tylko na cele zarobkowe, a zatem nie można uznać, że zawierając sporne Umowy przysługiwał mu status konsumenta.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu – I Wydział Cywilny z dnia 31 sierpnia 2022 r., sygn. I ACa 730/21).

KREDYT FRANKOWY A WYNAJEM MIESZKANIA – CO NA TO SĄDY

A jak kwestię wynajmu kredytowanej nieruchomości i statusu konsumenta traktują sądy?

Czy argumenty banków są zasadne?

Czy sądy przyznają rację bankom?

W zdecydowanej większości przypadków – nie.

Tytułem przykładu szerokiego orzecznictwa sądów:

WYROK SĄDU APELACYJNEGO W KATOWICACH

• „Nie mogły też odnieść skutku zarzuty pozwanego jakoby w realiach sprawy powodowie nie korzystali z ochrony prawnej przewidzianej przepisami unijnymi i krajowymi dla umów zawieranych przez konsumentów. O przydaniu stronie umowy statusu konsumenta i objęciu go związaną z tym ochroną decyduje norma art. 22¹ KC […] W mieszkaniu nabytym za środki pochodzące z kredytu nie była prowadzona działalność gospodarcza.
• Powodowie wykorzystywali je dla własnych potrzeb, zamieszkiwali w nim do 2015 r.
• Następnie przeprowadzili się do większego mieszkania, a mieszkanie skredytowane wynajęli.
• Stroną wynajmującą byli i są nadal oboje powodowie.
• Wynajem nie został dokonany w ramach działalności gospodarczej.
• Dochody z wynajmu opodatkowane są na zasadzie ryczałtu, nie są zatem rozliczane w ramach działalności gospodarczej powoda.
• Powodowie oświadczyli, że na etapie zakupu mieszkania za środki pochodzące z kredytu ich celem nie było wynajmowanie tego mieszkania, a do jego wynajmu zmusiła ich sytuacja rodzinna, ponieważ mieszkanie stało się za małe […].
• Jak to już wyżej zaznaczono, oceny umowy kredytu, w tym jej konsumenckiego charakteru należy dokonywać według stanu istniejącego w dniu jej zawarcia” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach – I Wydział Cywilny z dnia 14 lipca 2022 r., sygn. I ACa 816/21).

ORZECZENIE SĄDU APELACYJNEGO W WARSZAWIE

• „Powódka ze względów oszczędnościowych aby nie wynajmować lokalu w W. przeniosła swoją działalność gospodarczą na przedmiotową nieruchomość. Głównym i pierwszorzędnym celem jednak jej zakupu było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych powódki. Jak wyraził to TSUE […] w celu ustalenia czy kredytobiorcę można zakwalifikować jako 'konsumenta’ w rozumieniu dyrektywy 93/13 należy uwzględnić wszystkie okoliczności sprawy, w szczególności charakter towaru lub usługi będących przedmiotem rozpatrywanej umowy, które to okoliczności mogą wykazać cel nabycia tego towaru lub tej usługi. W niniejszej sprawie jak już podniesione zostało treść umowy nabycia nieruchomości oraz wyjaśnienia powódki w sposób jednoznaczny wskazywały , że skredytowana nieruchomość miała charakter nieruchomości mieszkaniowej. Znajdował się na niej dom mieszkalny w stanie surowym, który podlegał wykończeniu i w którym powódka wraz z rodzina następnie zamieszkała.
• Czynności związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarcza nie zdominowały ani powierzchni domu ani powierzchni działki.
• W stosunku do funkcji mieszkaniowej nieruchomości czynności na niej wykonywane związane z działalnością gospodarczą powódki miały i mają charakter zdecydowanie podrzędny.
• Wszystko to przemawia za tym, aby uznać, że powódka w momencie zawierania z pozwanym umowy kredytu posiadała jednak status konsumenta ” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 19 grudnia 2022 r., V ACa 223/22).

WYROK SĄDU APELACYJNEGO W WARSZAWIE

• „W ocenie Sądu Apelacyjnego, skoro oceny, czy postanowienia umowne jest niedozwolone należy dokonywać według stanu z chwili zawarcia umowy (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia z dnia 20 czerwca 2018 r., sygn. akt III CZP 29/17), to decydujące znaczenie winien mieć zamiar stron w chwili zawierania takiej umowy. Trudno doprawdy znaleźć argumentację dla uzasadnienia utraty statusu konsumenta w związku z działaniami podejmowanymi szereg lat po zawarciu umowy. […]
• Interpretacja art. 22⁽¹⁾ KC na tle unormowań dyrektywy 2011/83/UE nakazuje zatem badanie – w umowach o podwójnym (konsumencko – gospodarczym) charakterze – dominującego celu w ogólnym kontekście umowy. […] Z materiału tego wynika, iż powód prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji opakowań. Nabywanie lokali mieszkalnych pod wynajem niewątpliwie nie pozostaje w jakimkolwiek, choćby pośrednim związku, z tego rodzaju działalnością. W takiej sytuacji powyższych rozważań nie zmienia także fakt, iż powód jest posiadaczem innych nieruchomości lokalowych, które przeznacza na wynajem.
• […] Przeciwnie – materiał ten wskazuje, iż do przeznaczenia „resztówki” kredytu na zakup mieszkania na wynajem, doszło niejako „przy okazji” – gdy po zrealizowaniu celu umowy kredytowej (dokończeniu budowy i wyposażenia domu) pozostała powodowi jeszcze pewna część środków. Z przesłuchania powoda wynika wprost, iż […] decyzję w tym zakresie podjął właśnie dopiero po zrealizowaniu wskazywanego celu, dla którego powód i jego żona zdecydowali się na zawarcie umowy. Na tym tle zauważyć należy, iż przede wszystkim w dacie zawierania umowy, powód nie zamierzał przeznaczyć jakiejkolwiek kwoty kredytu na inny cel, aniżeli zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny. Już zatem ta okoliczność pozwalała na przyjęcie, iż w dacie zawierania umowy miał on przymiot konsumenta” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – VI Wydział Cywilny z dnia 23 marca 2022 r., sygn. VI ACa 162/21).

KREDYT FRANKOWY A WYNAJEM MIESZKANIA – WNIOSKI

Nie musisz obawiać się, że wynajęcie kredytowanej nieruchomości pozbawi Cię statusu konsumenta w postępowaniu o unieważnienie kredytu frankowego.

Status konsumenta został przyznany osobie, która posiadała 3 inne mieszkania na wynajem. A z uzyskanego kredytu frankowego część środków przeznaczyła na zakup kolejnego mieszkania na wynajem.

Nawet wynajem mieszkania po kilku latach od zaciągnięcia kredytu nie uniemożliwia pozwania banku.

Nie powinieneś mieć zatem problemu z unieważnieniem swojej umowy kredytu frankowego.

Zapraszamy do bezpłatnej analizy Twojej umowy kredytu frankowego.